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以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，近几年看到大虹桥买房很火热，未来大虹桥的潜力怎么看？

(资料图片仅供参考)

回答：你好，虹桥商务区、进博会、长三角一体化，大虹桥的关联词好像都是最顶层的城市规划和设计。那拨开渲染的外衣，大虹桥真的有宇宙中心的潜力吗？ 先明确一下大虹桥的板块位置，规划中的大虹桥板块由四个区的部分地区组成，面积达到了八十八平方公里。目前铺天盖地的宣传上，大虹桥属于国家战略长三角一体化的桥头堡，那其实大虹桥只是上海的一个市级规划，远没有上升到国家级新区的地位，虹桥主城区的批复都是市级签发，在上海只是城市副中心的定位。

2035年规划中，大虹桥与川沙、宝山、闵行划入主城区统一管理，承担的是引领市区扩张的作用。如同二十年前徐家汇、五角场、花木、真如、四大城市副中心一样，大虹桥的定位是交通枢纽、是会展中心、是上海链接长三角的门户，但是门户不等于客厅。

目前的宣传口径，甚至以为虹桥已经比肩陆家嘴了，大家最认可的是虹桥的核心区，那在虹桥主城区的二零三五规划中，HQ01单元是绝对的核心。这里嘉闵高架以东的片区已经基本建成，因为虹桥机场限高令的影响，虹桥商务区都是低矮的写字楼，跟陆家嘴对比，完全没有城市名观感。

目前虹桥商务区已经入住的企业不少了，形成规模的是地产总部办公区，一六年到一九年，二十多家顶级的地区房企入驻虹桥。地产行业具有规模优势，一旦布局全国，选择上海就是水到渠成。这里有巨大的人才资源、信息的优势，并且他们落户大虹桥看重的就是交通优势，地产圈全国拿地需要频繁的出差考察。

一六年，温州开发商中粮落户上海虹桥，一六、一七，连续两年增幅超百分百，这就是上海的吸引力。HQ01单元的徐泾片区基本都是以商业、商办为主，这里地块方阵除开会展中心以外，有一百六十万平方米的建筑规模，并且这里有很多相对小面积的独栋办公楼是拥有总部办公条件的，但现在上海不缺商办，如今招商政策，除非是出差频繁的企业，虹桥板块的竞争力属实是有限的。

虹桥商务区百分之三十五的空置率就说明了这些，浦东给了张江户口和资金，这就是特权。

虹桥的诚意显然不够，外滩代表是过去远东第一都市的气象，陆家嘴的天际线则是现代魔都的辉煌，虹桥商务区低矮的商办和紧凑的道路显得平平无奇，这里的规划就注定了这里承担不了城市客厅的地位。

那虹桥商务区其实只是一个刚需板块，万科时一区主力户型八十到一百，中核主力户型一百平三房，蟠龙天地主力户型九十到一百三十平，并且虹桥未来规划的住宅八成都是中小户型。

每个城市的高贵地段会规划如此多刚需的户型，市区的标杆可不会只有一百平左右。

户型，前滩虽然小户型较多，但至少百分之四十以上是两百平的豪宅，所以虹桥的段位你清楚了吗？这里不会成为上海的顶级地段，更不可能和陆家嘴在一个水平对比。

抛开掩人耳目的宣传口径，虹桥在外环板块中还是非常有竞争。核心区的商业近两年人气也起来了。虹桥天地和龙湖天街的业态定位也比同为是外环板块的周浦、万达高若干个台阶。

虹桥天地南区现在人气也起来了,B2停车位偶尔的也走半天，北区的下沉广场也是办公白领区三的好去处，南虹桥片区属于闵行华漕，这里闵行区也规划了所谓的前湾，其实前湾只有十平方公里，内部还涵盖了产业区、居住区、公园等等，中央活动区仅两平方公里，这两平方公里中还设计了超过一平方公里的前湾公园，真正的商务区规划不足一平方公里。

其实二零三五规划中，这些都是可以预见的，南虹桥地区中心总面积零点八平方公里。

南虹桥片区其实真正有希望的是HQ13单元，这里部分厂房和村落已经搬走，即将拆迁规整，远期的未来还是可以期待一下的。

虹桥的火热其实也是上海购房者焦虑的一个体现，放眼上海，整个新房供应六百万左右，可选的新房标的其实非常少，所以虹桥的天量供应也算是一个出口，铺天盖地宣传，也是教育和驯化购房者的一个过程。

慢慢的，现在大家都觉得大虹桥的新房非常有性价比，虹桥二手挂牌价到如今这个地步，也就是最近一年的事情。

二零年的新房热销，直接将徐盈路的仁恒西郊二手推高到七万成交价，之前的火爆行情，挂牌价更是飙升到九万，业主抱团涨价。其实在此之前的四五年时间里，这里其实一直徘徊在五、六万的区间。像中建锦绣天地、拿地楼板价叫八千块，一期毛坯二点八万，一六年改成精装修卖五万，交房后基本没涨。直到二零年下半年，趁着行情暴涨，虹桥板块也就形成了所谓的倒挂，以至于徐盈路这个所谓虹桥拓展区的房子二手挂到了九万的天价。

徐盈路有什么呢？未兑现的商业和动迁房共享的学区，而且限价背景下，新房质量一定是好的吗？招商某公馆一边热销，一边维权，又何尝不是一种乱象呢？

二手市场中，大家认可度更高的莘庄七宝片区，成熟、商业稳定，学区价格也相差无几。

那借着汹涌的浪潮，开发商出货了，二手业主团结了，只留下焦虑的购房者在大风中飘零。

如果你积分够不上，二手又下不去手，不妨再等等，毕竟这里的新房供应还远没有结束。

如果你有学区要求，趁早换个板块，毕竟这里的学区氛围不知道多久才会到来。

提问：沪叔，你好，毕业后在上海工作，未婚，和女朋友都是沪漂，我们打算明年结婚，想在上海买一套房，家庭经济条件一般，请问泗泾地区适合我这样的刚需人士买入吗？未来发展前景怎么样？

沪叔：你好，泗泾地区发展整体状况比较一般，产业也都以密集劳动业及小商品商业为主，整体经济发展水平不高。从房地产行业来看，该区的商品房市场也多处于不温不火的状态，整体的居住氛围较为一般。泗泾地区的整体城市页面比较像城乡结合部，多为小厂房加农村式楼房，此外还有大片荒地。但是这并不影响其成为刚需者青睐的地区，周围有地铁加持，加上房价较为适中，性价比较高。但是泗泾地区未来要吸引更多的人才流入，必须完善商业基础设施，引进较好的公办学校，同时完善轨道交通设施，把其古镇的优势发扬光大，这样未来才能有良好的发展前景。上海具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，预算在750万左右，上海首套房该怎么买呢？

回答：你好，上海是个多中心的城市，要关注这两个因素：1.交通，2.产业，对于普通人首套房先上车最重要，现在后疫情时代，物业也是加分项，现阶段横盘回调阶段，买房切忌犹犹豫豫，等着下跌到谷底在买，最深的底部谁也无法预测，能预测的是上海房价长期是向上，横盘估计两年左右，对于刚需购房群体，居住属性排第一，房子的涨幅跌幅没必要一直紧盯不放。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

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关键词： 铺天盖地 发展前景