过去18个月对全球房地产投资市场来说是一段疯狂的旅程。过去一年，政府债券收益率、投资级债券收益率和股票股息收益率均走高，房地产必须提供相当的回报才能勉强获投资者垂青。随着借贷成本同时上升，限制了可配置的资金以及投资者可以竞购资产的金额。这些因素结合起来意味着房地产将按更高的收益率重新定价，而调整过程目前正在进行中。

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亚太地区在这次全球房地产重新定价中受到影响，但该地区市场多样化有助于令其更具韧性。总体而言，我们预计亚太地区房地产价值从高峰到低谷的平均跌幅将小于10%。澳大利亚市场、香港市场和韩国市场的资产估值一直在下降，交易资产的资本化率大幅上升，即估值出现了大幅折扣。

然而，新加坡和日本等其他主要市场的资产价值仍相对稳定，其中，日本的资产在过去12个月更呈现升值趋势。

市场变化对于投资者如何在这种环境下作出投资决策变得越来越重要。过去周期的经验告诉我们，市场回调时会带来投资机会，尤其是在价格调整结合租金增长前景改善的市场中。

在短期内，全球经济衰退的担忧持续，租金增长前景不确定因素仍然存在，投资者应放眼受惠于长期结构性趋势而收益稳健的行业或市场，例如具有刚性需求的经济型住房、老年群体住宅以及与全球社会持续数字化发展息息相关的物流和数据中心，这些预期是未来12个月内风险调整后最具吸引力投资领域。

在经济实惠型住房行业中，悉尼、墨尔本和东京等主要市场的空置率已降至历史低位，预计租金增长在未来几年将保持强劲。然而，在日本以外的大多数亚太市场，房屋租赁的机构投资市场仍然没有得到充分发展。对于注重核心收入的投资者来说，日本仍是房屋租赁的主要市场。但对于愿意承担更大风险的投资者来说，有利的租赁条件、强劲的租金增长前景和政策激励措施正在支持发展机会。悉尼、墨尔本、香港等主要城市和地区枢纽城市，以及中国其他一线城市是最具吸引力的，预计这些市场在未来几年将继续增长和成熟。

与此同时，随着社会向公共云端的长期转型，对数据中心的需求保持强劲，东京、悉尼、新加坡和香港等主要市场的数据中心租赁活动大幅增长，于2022年达到300兆瓦。预计公共云端市场将在未来两年内保持每年约30%的增速，而超大规模数据中心的增长无疑最为强劲。租赁基本面正在改善，提振了对数据中心租金增长前景的预期。随着资本化率可能在未来12个月内趋于稳定，回报也有望开始出现改善，其中收入回报与租金增长将成为其增长的主要驱动力。

就物流领域而言，相关需求依然稳健，但租户正将目光转向东京湾、首尔等优质的子市场，与分散的新兴子市场相比，这些优质子市场的吸纳量更强，且空置率更低。同样，未来几年内，悉尼、墨尔本和新加坡等优质子市场的租赁需求和可实现租金方面预计将表现强劲。

在写字楼租赁领域，各主要市场的租金增长势头可能会呈现不平衡及差异。经过过去两年的强劲复苏，新加坡和首尔的甲级写字楼租金已经重返甚至高于疫情前的水平。然而， 随着大量新供应在2023年年底涌入市场，新加坡写字楼租赁的基本面转趋疲软。相比之下，由于新增供应量非常有限，首尔写字楼市场仍然紧张，租金增长可能会在短期内保持强劲。同时，澳大利亚的甲级写字楼租金虽然已经开始回升，但与香港市场一样，租金水平仍较2019年低15%-25%，这大大提高了租户的负担能力。随着经济复苏后租户需求的提升，我们预计未来几年，这些市场的甲级写字楼租金将会累计增长10-15%。

最后，跨境旅游业的持续复苏正在创造周期性的机会，推动旅游相关的房地产领域需求的增加，例如核心商业区的零售与酒店。东京、大阪、香港和新加坡等国际旅游业较为发达的市场正展现出非常令人鼓舞的复苏迹象。尤其是香港的酒店入住率和平均房价几乎已恢复至新冠疫情前的水平。

展望未来，亚太地区的房地产回报率预计将会在未来12个月内承压，许多投资者将保持观望状态，直到市场完成重新定价。然而，重新定价正在全面而迅速的发生，故难以根据基准投资。上述许多投资机会都取决于房地产重新定价，推动定价达到合理的水平，让其回报率达到能够与其他金融资产类别竞争投资者资本的水平。因此，把握时机将是成功执行结构性和周期性投资策略的关键。

【作者系保德信房地产（PGIM Real Estate）亚太投资研究部主管】

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